二线地产股投资时机犹存 ——专访珠海信确投资

您的位置:股票杠杆 > 期货配资 > 浏览 评论
红刊财经 林伟萍
 
在市场回暖大背景下,受“一城一策”、限购松绑、按揭利率下行等身分影响,在新城控股、市北高新等二线地产股发动下,截至4月11日,地产板块累计上涨37.23%,位居申万28个行业板块第9名。
 
 
 
 
 
​ 
 
在黄伟国看来,本年以来二线地产股的爆发首要受益于地产市场情形的改善以及个股业绩高弹性的添加。在他看来,年内二线地产龙头股机缘犹存,投资者可重点关注将来3年业绩弹性较高,在大湾区、京津冀、长三角以及成渝地区等都市群土地储藏丰盛的地产个股的投资机缘,但需谨严短期个股涨幅过高带来的估值风险。
 
业绩弹性大发动二线地产股发力上涨
 
《红周刊》:从您在地产股的构造来看,您似乎斗劲喜欢二线地产股,以本年以来默示来看,二线地产股涨幅较着优于一线地产股,您认为二线地产公司发力的缘故缘由是什么?
 
黄伟国:相较于一线房企,二线房企因可比发卖额相对较小,增速会更快,业绩弹性也会更大。从刚披露的房企年报也可以看出,二线地产龙头华夏幸福、新城控股2018年发卖面积同比增速分袂为57.56%、95.21%;而一线地产龙头恒大集团、万科的同期发卖面积同比增速为4.2%、12.3%。发卖金额同比增速方面,华夏幸福、新城控股、恒大集团、万科分袂为7.45%、74.82%、14.5%、10.1%。
 
别的,市场优胜劣汰,每一轮市场调解,都市有新的龙头降生,碧桂园、恒大、融创都是从二三线房企跻身一线龙头的代表,这首要与房企此前的构造和生长计策有关。例如,考虑到融资情形缩短,某公司在2018年构造放慢,其发卖等各方面的数据增速势必会降落。
 
别的,跟着去年三季度以来市场活动性转向宽松,二线地产的融资情形大为改善。评级机构在给地产企业评级时,会对企业的杠杆、现金流等财务数据综合考量,从这个角度看,并非一线地产商的融资就必定会比二线地产商更有上风。
 
例如,去年现金流严峻的地产龙头中国恒大,2018年10月份刊行的美元债利率最高到达13.75%。但反不雅观不雅观如今被列为二线地产的金地集团,融资年化利息仅有3%~4%。去年8月下旬,金地集团通知书记称,2018年第三期中期票据刊行利率为4.8%,本年3月1日,公司通知书记称,2019年第一期270天超短期融资券融资利率为3.2%。金地集团可以低价获得融资首要在于其现金流预期斗劲好,土地储藏、货值等财务目标斗劲好。
 
年内地产板块仍存个股投资机缘
 
《红周刊》:截至4月11日收盘,地产板块年内上涨37.23%,涨幅居前。对付房地产板块2019年行情走势,您若何看?
 
黄伟国:今朝房地产板块团体估值十一二倍,处于相对偏低的位置。我们认为,二线地产股年内仍存在不错的个股投资机缘,局部牛股股价已经创出历史新高,但对付短期涨幅过大的个股还需注意回调风险,固然个股是否值得投资,终极还得看业绩能否有超预期的释放。
 
虽然今朝房地产已进入“白银时代”,但房地产市场的空间仍然存在。今朝中国城镇化率约为58%,发财国家城镇化率为70%多,至少还存在12%的差距,即使每年城镇化率晋升1%的占比,房地产也还有12年的市场成漫空间。
 
短期来看,在“房住不炒”政策基调下,今朝一二线调控已根基到位,三四线已过调控顶峰,市场预期已渐渐回归理性。估量2019年政策将由控转稳,“一城一策”成为大趋向。而从最新市场数据来看,政策方面,多地限购政策出现松动,3月份主流房企发卖数据好于市场预期,如万科发卖574亿元(+13%)、中南拔擢141亿元(+38%)、金地163亿元(+21%)、荣盛74亿元(+20%)。同时,本年以来,开发商一线都市拿地热情高涨,土地成交均价大幅上涨,反响出开发商对后市的抉择自信心。
 
《红周刊》:您刚提到,在地产个股选择上,业绩弹性是您关注的重要目标,除此之外,您认为投资者还应从哪些方面动手停止地产股的研究?
 
黄伟国:我们首要关注现金流、发卖情形、土地储藏、货值、土地储藏首要区域等目标。例如,经由过程跟踪房企的发卖数据,可以测算出房企将来潜在的可释放利润空间,这局部数据可以用公司的季报或者年报数据来验证。
 
现金流方面,我们首要关注房价走向、财务数据中的资产欠债率、运营性现金流等目标。由于房企本身属于高杠杆的行业,局部公司若是过分冒进,或者将来房价大幅下跌,对杠杆率较高的房企风险仍是较大。
 
土地储藏方面,一是看公司土地储藏的数目;二是看土储地点位置。就我们而言,斗劲看好大湾区、京津冀、长三角以及《2019年新型城镇化拔擢重点使命》文件中重点强调的成渝地区等大的经济区。地财产内助士常说,房企投资短期看金融、中期看土地、长期看生齿。由于大的经济区形成的都市群对生齿吸引力很是大,在生齿老龄化日益加剧的背景下,都市群在生齿方面是有上风的。
 
举例来说,在2017年房价上涨的时辰,以阳光城为代表的在一二三线都市郊区大力构造的房企上风较着,但2018年下半年房价下滑,其上风减弱,此时新城控股等除了地产还有商业等其他业务的房企上风可能会更较着。
 
《红周刊》:从年报数据来看,2018年TOP10房企获得了26.9%的市场份额,TOP100获取了66.7%的市场份额。市场集中度的晋升,是否一线地产龙头股更为受益?
 
黄伟国:小我认为,不仅一线全国地产龙头,区域地产龙头公司也将受益,区域地产龙头在本地融资、拿地等方面的上风会更为较着。2018年市场集中度的晋升,主若是由于融资源钱的晋升,小企业拿不到贷款,又无法发债,对付当前市场上动辄超100亿的项目,只能和大房企连系拿地,或者把项目卖给大房企。
 
别的,地产龙头都有本身较深的护城河。例如,在类似地块的房子,泰禾集团、华侨城的房子卖得可能就会比其他中斗室企的房子要贵良多,其其实拔擢本钱上,各家房企相差并不大,但华侨城、泰禾的房子在小区规划、小区情形设计等方面斗劲有上风,终极房子售价就可以超出跨越良多。
 
《红周刊》:面临日渐逼近的行业“天花板”,不少地产企业选择生长养老地产、文旅财产、商业广场甚至机械人等财产,您若何对待房企的转型问题?
 
黄伟国:通常来看,转型对任何一家公司生长的挑战都很是大,现实了局企业经由多年运营,已经形成了一套体系的思维和干事编制。细分来看,若是房企转型到此前未出现的新规模,则还存在冲破的可能。就投资机缘而言,小我相对看好房企在地产财产链上卑劣做延伸的构造,例如养老地产、旅游、长租公寓等。(文中个股仅做举例,不做买入或卖出保举)
 
(本文已刊发于2019年4月13日出书的《红周刊》)